长江日报4月7日讯 过去，贷款买期房后办预告抵押登记，银行只能等买房人办了房产证后，才能办理正式抵押并优先受偿。民法典实施后，就算贷款人不办房产证，对办证无过错的银行也能优先受偿了。

4月7日，长江日报记者从江汉区法院获悉，武汉首例适用民法典判令银行对预告抵押登记享有优先受偿权案正式生效。

2013年，王某因购房向银行贷款423万元，以所购期房抵押给银行，并办理了预告抵押登记。王某与银行约定，抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，配合银行办妥由预告抵押登记转为正式抵押登记的手续。银行发放贷款后，王某清偿部分贷款后出现逾期情形。截止2020年6月，王某尚欠银行借款本金、罚息、复利等共计407余万元。

2020年8月，银行将王某告上法庭，要求王某清偿欠款，并对房产享有优先受偿权。

什么是优先受偿权？它是法律规定的，特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。

江汉区法院金融审判庭在审理中查明，该房屋所在楼盘的开发商已经办理了建筑物所有权首次登记，因王某拖延办理房屋产权证，导致该房屋无法办理正式抵押登记的手续。

民法典第221条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

本案中，王某购买的房产已办理了抵押预告登记、建筑物所有权首次登记，且登记财产一致，因王某怠于办理房屋产权登记致抵押预告登记无法转为正式抵押登记，不属上述民法典规定的失效情形，故房屋抵押权应自预告登记之日起有效设立。

“民法典生效前，债权人先起诉购房人办证，才能确认享受优先受偿权，程序较为繁琐，民法典考虑是否符合行使优先受偿权的实质条件，更为合理。”江汉区法院金融审判庭庭长李海燕介绍，民法典新规定采纳了穿透式审判思维，按照“实质重于形式”的原则，对实际构成的法律关系认定权利义务边界，防止风险在当事人之间的传播。

本案中，王某贷款、欠款行为均发生在民法典施行前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定”。因此可以适用《民法典》及其司法解释进行处理。

日前，江汉区法院判令王某清偿欠款。如不及时清偿，则银行对该期房折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。双方均未对判决结果提出上诉。

【链接】民法典对买房的新规

1、新增居住权

让房产的居住权和所有权分离。购买二手房时，购房者一定要亲查档案，避免买了却住不进去的尴尬。

2、70年产权续期

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

3、小区共有部分收益，归业主享有

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

4、房子不解除抵押，也可以过户

《民法典》实施前，银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能过户。《民法典》实施后，在押房产可直接交易并过户，不需要缴清全款或提前征得银行同意。

银行依然具有这套房子的抵押权，如果过户后不及时偿还银行贷款，银行依然有权申请处置这套房屋。

5、预告登记中抵押权人的优先受偿权

新规定在贷款购买期房中普遍适用。过去，贷款买期房后办预告抵押登记，银行只能等买房人办了房产证后，才能办正式抵押再优先受偿。民法典实施后，就算贷款人不办房产证，对办证无过错的银行也能优先受偿了。

（长江日报记者耿珊珊 通讯员李海燕 刘宇强）

【编辑：刘艳】