向空间要效益，楼宇经济助推高质量发展

提高城市经济密度  提高投入产出效率

如何实现存量空间合理高效利用，提高城市经济密度？这是全球城市中心区共同面对的“国际难题”。

12月5日，江汉区政府携手戴德梁行举办THINK-IN武汉“新经济新动能”交流活动，嘉宾们就如何“创新思维助力城市产业升级，探寻存量资产运营新思路”深入探讨，并将江汉区作为“样本”，对其存量空间产业转型和再生的“路线图”进行了解读。

THINK-IN武汉“新经济新动能”交流活动现场

江汉区国土面积28.29平方公里，是武汉市面积最小、人口密度最大的中心城区。对江汉而言，必须 “变被动为主动”，践行“五大发展理念”，只有集约节约用地，方能寸土寸金。

在服务业“全国试点”到“全国示范”的进程中，江汉区抓住机遇、率先探索建立土地集约节约利用机制，向存量要增量和高质量，效果明显。

2018年，江汉区预计每平方公里GDP “亩产”44亿元，主要由金融、商贸流通、通信信息、商务服务、科技服务、文化创意构成的现代产业体系“产出”。江汉区以土地集约节约利用，带动产业高端高效，是名副其实的集约节约用地“先发区”。

“上天、入地”集约节约用地

空间布局：盘活土地 聚焦重点 凸显主线

寻求存量发展空间，早在2012年，江汉区就在全国率先将土地集约利用评价与发展规划相结合，委托武汉市土地利用和城市空间规划研究中心，将辖区28.29平方公里全域范围土地资源“彻底盘点”，细化为2005块宗地，分为居住类、公共管理和设施类、商业服务类、工业类、道路交通类等9大类，精确计算每类用地占比、土地权属、容积率、投入产出等状况。

结论显示，当年居住用地比例过高，商业服务用地不到10%，与江汉区服务业大区的定位不相匹配，产业发展缺乏拓展空间。

通过技术评价找出了约1088公顷潜力空间，6年来，江汉区策划开发建设方案，建成决策信息系统，压缩居住用地占比，提高商业服务用地占比，一直是城区开发建设主要方向。

盘活存量土地，江汉区聚焦重点、凸显主线，多次开展闲置、低效土地清理专项行动，推进辖区工业用地“二次开发”；同时，建立全区城市土地集约利用信息系统，通过信息化、网络化手段，提高集约节约利用监管。

这一前瞻举措，为招商引资、重大项目选址、土地资产经营等提供重要依据。这一“江汉模式”成为武汉市乃至全国的典范，江汉区也被授予“国土资源集约节约模范县（市）”荣誉称号。

前瞻规划：优势做优 特色做特 强项做强

规划的节约是最大的节约。

江汉区利用调查结果，主动研究，编制一系列土地开发利用规划，用前瞻规划“影响”上级规划决策，让服务业特色更鲜明，优势更突出。

江汉区在全国首创将产业规划与城市设计相耦合，先后编制了《江汉区“十三五”空间规划》《江汉区土地集约利用评价与发展规划》《长江大道江汉段沿线产业规划和城市设计》《中山大道街区复兴规划》《武汉中央大道总体概念规划》，以及社区用房、养老服务、中小学布局、菜市场设施、环卫设施等多项空间布局规划。

其中，《江汉区土地集约利用评价与发展规划》被国土资源部评为全国优秀规划；《中山大道街区复兴规划》获得世界规划领域最高奖“规划卓越奖”，为大城市旧城改造提供了样板；《长江大道沿线产业规划和城市设计》，通过对区内最重要的现代服务业集聚道路——长江大道沿线区域实施产业提升和功能置换，促进规划引导土地利用从物质空间形态到内涵活力的提升。

这些规划成果，不少直接或间接运用到全市城市发展规划之中，有效克服了区级政府无规划权限的制约。该区也最终优化了“一核两纵三区四带”空间布局。

存量改造：破旧立新 转换动能 质效双升

江汉区抢抓武汉市列入“国家城镇低效用地开发试点城市”机遇，在“三旧”改造中摒弃分散、零星的改造方式，集中成片开发，提升片区价值。

精武路的改造过程中，江汉区将该片区作为衔接北部省级金融集聚发展示范园区、中部武广商圈、南部江汉路商圈和沿江历史文化街区“双十字架”的核心纽带，集中成片进行更新，建设成集街区商业、奢华酒店、高端写字楼以及住宅为一体的“品质型”城市综合体，与武广、江汉路商圈和循礼门三大商圈形成呼应。

通过改造调整用地结构，江汉区“置换”出城区产业空间，新建了一批商务楼宇，优化了区域布局的商居比；一批在建项目调整部分规划，改变单个项目的商居比。全区项目地块的商居比，逐渐由试点初期的3:7，过渡到目前的6:4。

存量用地“质效双升”。一方面，传统楼宇内空间存量提档提质，引导优质顶级楼宇开放共享，引进新业态、新经济，激发全新动能，传统写字楼变得更加开放多元；另一方面，在符合城市土地利用总体规划的前提下，原工业厂房用地被整体改造，先后建成花园道、红T时尚创意街区、圈外数字创意园等一批新产业园“破茧成蝶”。

结构优化：精耕细作 提高密度 要素集成

推动高质量发展，不是单一面向的事，更考验各种要素的集成、互动和协同。

2017年，江汉区委托武汉市规划研究院，开展了《江汉区现代服务业空间提升规划》研究工作。对应城市用地分类标准，将全区现有产业按行业一一标注在全区地理版图上。

根据技术支撑和社会生活需求，该规划将全区现代服务业合理“归并”，分为金融业、信息服务业、现代物流与客运业、现代商贸流通业、商务服务业、科学研究和技术服务业、现代社会服务业等行业。

通过对比研究，各行业用地占比分别为：金融业0.4%、信息服务业0.7%、现代物流与客运业1.8%、现代商贸流通业4.7%、商务服务业2.1%、科学研究和技术服务业0.2%、现代社会服务业4.5%，合计14.4%。

对比城市用地规划，江汉区对行业间“用地不足”和“占地过多”的矛盾清清楚楚，各行业实际用地占比和对全区经济贡献率更是一目了然，产业结构的优化调整有据可循——

金融业占地小经济贡献大，应适当增加用地；

信息服务业占地小产业集聚度高，应小幅度精简整合产业用地；

现代物流与客运业占地大经济贡献率偏小，应减少产业用地；

现代商贸流通占地大产值高且传统零售为主，应整合升级，由分散转为集聚，低端升级为高端；

商务服务业占地小发展快，应适当增加用地，保持楼宇发展模式；

科学研究和技术服务业占地小发展潜力大，应增加产业用地；

现代社会服务业分布较散，产业传统，应在空间上小幅度精简整合产业用地；

……

面对一项项清晰明了的数据，存量空间如何升级？产业结构如何调整？江汉区心中有数、信心十足。

明确了思路，江汉区目前正抓紧编制“产业地图”，优化调整产业间用地占比，为高端产业落地保障空间。

擦亮武汉购物品牌

全新的消费需求、零售行业的深层变革、居民收入增加的“财富效应”……消费升级浪潮汹涌而来，居民消费结构面临“三大升级”：由生存型消费向发展型消费升级、由物质型消费向服务型消费升级、由传统消费向新型消费升级。

为“更好”的品质生活买单，江汉区商贸底蕴深厚，书写了老汉口商业繁华的巨擘，一百多年来商贸业始终处于全市龙头地位。面对消费升级的“新风口”，江汉区保持敏锐的嗅觉，做好准备、张开怀抱，在新一轮商业比拼中继续抢占先机。

通过打出系列政策“组合拳”，江汉区推进重点区域商业业态升级和特色消费街区打造，推动生活性服务业向精细化和高品质转变，加速实现现代商贸流通业的升级发展，擦亮武汉购物品牌，打造中部时尚高地，为市民优质生活“护航”。

注重内涵发展

重点支持六类商业业态升级项目

“M+”综合商业体带动百年老街业态提升

2018年，江汉区社会消费品零售总额预计1213.19亿元，依然稳居全市城区首位。

成绩亮眼的背后，是江汉密集而成熟的商圈资源。随着商业不断演进，消费方式和理念不断演化，传统商圈虽然有自发的优胜劣汰和“洗牌”升级，但是江汉区有针对性地制定了《江汉区加快商业结构调整、促进消费升级实施意见》（以下简称《意见》），助推加速传统商圈向高质量的转变。

《意见》首次明确，对商业业态升级的项目给予重点支持：支持重点商圈调整发展、支持特色消费街区打造、支持“支马路”商业微改造、支持品牌“首店”项目引进、支持商贸智能化服务项目、支持关联性的重要项目。

对于辖区体量最大、人气最旺的重点商圈，江汉区要按照生产、生活、生态“三生融合”的理念来培育，就近提供高品质的办公空间和消费空间，营造特色消费氛围，形成更加牢固、便利的消费关系。

对于特色消费街区如专业化市场，江汉区引导文化要素的融入，带动转型升级，让消费者在兴趣交流中促进消费升级。

对于“支马路”的“后街经济”，借助军运会契机，提升城区品质功能，整治背街小巷，解决人行道拥挤、停车不便等突出问题，让后街成为传统商圈、楼宇商圈的联动补充。

配置全球资源

奖励国内外知名品牌“首店”落户

国际品牌集聚引领“消费升级”

高端的产业和人群，需要有品质的消费来满足。擦亮武汉购物品牌，江汉区放眼全国乃至国际，出台《江汉区鼓励引进品牌“首店”暂行办法》（以下简称“办法”）。

《办法》明确规定，对国际、国内知名品牌、特色品牌、流行潮牌，在江汉辖区开设“全国首店”“华中首店”“武汉首店”给予重点支持。

江汉区设立“促进商业结构调整引导资金”，采取一次性补贴、贷款贴息、租赁补贴、项目奖励和政府购买服务等方式，支持相关项目和企业。对于国际、国内知名品牌和特色品牌在江汉开设“全国首店”的，给予最高不超过100万元奖励；开设“华中首店”的，给予最高不超过50万元奖励。

为了促进商贸业高质量发展，江汉区拟根据单店“坪效”等指标，对年度排名前列的企业另行予以奖励。

增强创新策源能力

着力构筑中部“时尚消费引领地”

第七届武汉时装周迎来众多“粉丝”全球直播

今年10月，第七届武汉时装周璀璨上演。

在纽约、巴黎、伦敦参展的国内外设计师来了，本土原创新锐设计师来了，国际国内知名品牌来了，职业买手来了，高端消费人群来了……江汉时尚产业又一次迎来了全新的升级机遇。

从2012年至今，江汉区连续7年承办了七届武汉时装周，累计举办200多场时尚秀。江汉这片昔日汉派服装的兴盛之地，擦亮“武汉时装周”名片，不断引领时尚产业向高质量发展转变。

江汉区整合多方资源，大力发展以服装产业转型升级和时尚创意产业聚集发展为目标的“江汉创谷”，支持爱帝、太和、乔万尼等汉派服饰龙头企业建设创意设计中心、展示中心，推进一批时尚园区建设。让汉派服装产业升级融合创新链、资金链、人才链及政策链，形成“五链统筹”的创新生态系统。

建设“中部时尚之都”，江汉促成资本与品牌对接、园区与设计师对接，助力本地品牌崛起，拉动时尚消费升级。

江汉，正努力成为中部地区“时尚设计策源地、时尚文化传播地、时尚消费引领地”。

策划：江汉区委宣传部 江汉区发展和改革委员会

撰文：刘元聪 朱素芳

【编辑  高阳】