长江日报大武汉客户端9月24日讯  9月23日下午，在中国城市规划年会上，中国城市规划学会副理事长、厦门大学教授赵燕菁作“如何规避城市更新的财务陷阱”专题演讲。他表示，好的城市更新要给政府带来尽可能多的自由现金流，城市更新是规划方法的改变，不会导致政府公共预算缺口的进一步扩大。

中国城市规划学会副理事长、厦门大学教授赵燕菁作报告。记者李永刚 史伟 胡冬冬 摄

城市更新并不是大家所理解的，以旧换新就完成了，新的资产需要持续的现金流维持。更新项目的实施建设，必须把这些支出考虑进去，并创造新的收益覆盖这部分支出。这些都需要用到高超的规划技巧，他以喀什古城的成功案例予以说明，改造模式从依赖政府到动员居民本身。当地居民自行周转、拆除原住房，保留可利用的建筑构件，完成屋顶、楼梯、门窗以及室内外装修等。政府则在原址新建房屋主体结构上，配套市政基础设施。经过改造后核心区商铺达3290户，是改造前的4倍多，实现直接就业9000余人，间接就业近5万人，商铺年均收入由2.4万元增至5.6万元，人均年收入由0.6万元增至1.4万元，2019年喀什全年接待游客1517.25万人次。

有成功的案例，也有失败的教训。赵燕菁表示，现实中的城市更新往往会导致资产价格变化，每一个项目卖地都要考虑对土地市场的冲击。某座城市曾经进行过大规模城中村改造，政府通过给每个村庄“足够”容积率，实现征地拆迁建设成本平衡。改造前的计算显示，每个村庄都可以实现静态局部均衡，但300余个村庄同时进行改造后，同时进入市场，那么待全部改造完成时就会面临房价下跌，项目财务无法平衡。城市将出现大量的烂尾楼，同时还带来了巨大的财政压力，有新的机会也无法投资，城市就失去了竞争力。

城市更新不仅仅是规划业务的改变，同时也是规划方法的改变。“2021年针对各地推动实施城市更新急功近利的倾向，国务院转发建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造……除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。我想，未来的城市更新更多的是设计更新的政策、激励和模式。”赵燕菁说。

（长江日报记者涂为 通讯员陈思 邹悦）

【编辑：赵可】