清晨的第一缕阳光洒向新洲问津新城文昌新生活片区，书香大街上已是车流如织。道路两侧，新洲人民医院迁建项目的外立面装修正在紧张进行，工人们在高空作业平台上忙碌穿梭；不远处，问津一小、第四代住宅项目的建设同步推进，“问津一号院”小区正准备迎接首批业主……

视线转向东南，涨渡湖农场内，一座由废弃水厂改造的“水塔咖啡”雏形初现。不久后，逛完附近的涨渡湖水上森林，游客便可以来这里惬意地喝上一杯咖啡，在斑驳光影中感受时光流淌。

目光再往北移，凤凰镇细李湾的共享菜园里，下乡而来的“新村民”郝萍萍正弯腰种下茄子、辣椒，泥土的芬芳在指尖弥漫……

三个不同坐标下的三段场景，是新洲区从城区到街镇、村湾正在发生的“全域更新”实景。

“新洲以全域视角谋划项目205个、总投资814亿元，推动城市更新从点上改造向片区提质，探索符合区域禀赋、推动城乡融合的全域城市更新路径。”新洲区有关负责人说。

问津新城俯瞰。

老城区焕新营造高品质生活空间

3月27日上午，暖意融融，新洲邾城街道广电宿舍小区，新修的凉亭里，83岁的胡末香老人同老邻居们拉着家常。身后，新划的停车位整齐有序，粉刷一新的墙面在阳光下泛着柔和的光。

“以前这里环境不佳，还有人种菜。”胡末香指着凉亭所在的位置说，“现在这环境多好，看着心情就舒坦。”

胡末香老人的凉亭故事，是新洲老城区“微更新”的生动注脚。

不远处的问津新城，融合问津文化特色的全新区域正在加速建设，配套立体交通接驳、商业服务与人居功能。“新洲的城市中心也正向这个片区聚集。”问津城乡建设投资集团有限公司董事长王伟指着地图说。

城市更新带来全新生活体验。

问津新城科教产业园片区落地武汉软件工程职业学院及相关院校，投资8.11亿元，配套建设共享空间，打造“校区+园区+社区”融合模式。“未来将引入5至8所大学，集聚20万大学生，让这座新城既有产业厚度，更有人才活力。”科教产业园有关负责人介绍。

问津高科技园区正在建设城市算力基地，问津智创中心等4个项目同步推进，与大学片区产教融合。

文昌新生活片区构建优质公共服务。新洲区人民医院迁建项目，主体结构已封顶，年底有望投入运营；刘三屋骨伤科医院主体结构已完工，进入内装阶段。问津高级中学、12年一贯制学校先后开建。“文昌一品”第四代住宅项目，以社会资本为支撑，规划建设350套“好房子”。

城市更新带来全新生活体验。

举水河畔建滨水休闲生活区，曲背湖畔建户外运动基地，问津新城的河湖生态优势被激发。

“新洲城区的更新，着重构建交通、教育、公共服务、康养、产业、生态全维度赋能体系，打造产城融合、宜居宜业的武汉东部门户新城。”新洲区住更局负责人说。

涨渡湖农场植入咖啡烘焙新业态

涨渡湖街道，一座20年零违建的国营农场，正迎来“老房新生”的春天。

正在建设的水塔咖啡，设计图纸上描绘着一个独特的场景：坐在咖啡厅里，抬头就能透过天井看到水塔的塔顶，斑驳的阳光洒下来，手边的咖啡氤氲着香气。走出咖啡厅，沿着林间步道漫步在华中地区最大的池杉林中，看飞鸟从头顶掠过——这里栖息着种类丰富的动物和鸟类，越冬水鸟达数万只。在AI与VR技术的加持下，游客可以沉浸式了解湿地生态科普知识。这将是涨渡湖独有的城市生活场景，一个将农场遗存、生态资源与现代消费完美融合的空间。

涨渡湖水上池杉林。

涨渡湖农场原水厂变身为“水塔咖啡”，原物资公司改建为游牧民宿——每一个改造点都遵循“肌理保留+针灸式改造+功能置换”的原则。

“我们的原则是修旧如旧，保留历史风貌。”项目负责人介绍，改造中坚持保留老建筑核心风貌，对房屋实施加固修缮，或将封闭、零散空间予以整合构建交流互动公共区域，或将部分低效或废弃空间进行功能置换植入咖啡、烘焙等多元业态。

涨渡湖异域风情小镇水塔咖啡效果图。

改造不是孤立的。项目将串联起水上森林、帆船基地、天空牧场、江豚湾、赛雨香山、伊甸园花海等生态景点。

“新洲街镇保存着不少老建筑，这些老建筑是特殊历史文化资源。街镇的城市更新，着重挖掘这些资源，营造特色景观，形成‘一街一特色’，使历史文化资源转化为新的城市发展动力。”新洲区相关负责人说。

细李湾从城市引来一批“新村民”

邓霏把自己在细李湾的小院取名为“静笃小院”。这个名字出自《道德经》——“致虚极，守静笃”，恰是她成为细李湾新村民后生活变化的写照。

老家广西，邓霏随做建筑生意的丈夫在武汉生活多年。前些年，事业不顺，焦虑缠绕，身体也跟着亮起红灯。2024年，他们举家搬到凤凰镇细李湾，成为这里的“新村民”。每天打理“静笃小院”，身心反而一点点修复过来。

邓霏一家的故事，是细李湾“新村民计划”的生动缩影。

细李湾的“新村民”生活。

2015年以前，这个凤凰镇的小村落45户村民，闲置房屋超半数，年轻人外出务工，村子成为“空心村”。

如何让“沉睡”的资源活起来？2024年，凤凰镇引进湖北乡下有院文化旅游产业发展有限公司，对闲置农房进行改造，以20年长租吸引市民下乡。

云帆有限公司同时投资打造50亩“乡下有院·云帆民宿露营基地”，将鄂东传统民居修缮改造为民宿群，保留夯土墙、雕花木窗等地方特色元素，内部配套现代居家设施，每户后院开辟“微田园”。共享食堂、湖边茶空间、康养云房、领用菜园等共享服务空间相继建成，形成“原生态乡村风貌+沉浸式田园体验”的武汉周边乡村游网红打卡地。

城市更新带来全新生活体验。

目前，细李湾闲置农房出租率达100%，已有32家整栋长租租户。这些“新村民”中，有手工艺人、数字游民、摄影师，他们带来新观念、新业态，让村湾既有“田园烟火气”，又有“文化新活力”。

“细李湾通过市场运营、业态赋能，让闲置房屋、土地等沉睡资源转化为发展动能，激活了乡村人气，走出传统村落活化的可复制路径。”新洲区住更局负责人说。

（长江日报记者蔡爽 李亦中 通讯员程书雄 王林军 王劲英 摄影：通讯员沈雷平 叶东辉）

【罗田甜】