城市更新政策怎么用？为破解城市更新实施主体对既有政策“不了解、不会用”的难题，武汉出了本“答案之书”，武汉市城市更新工作专班正式发布——城市更新政策工具箱

“以前找政策要翻十几个文件，现在一本搞定。”为破解城市更新实施主体对既有政策“不了解、不会用”的难题，4月3日，武汉市城市更新工作专班正式发布《武汉市“五改四好”城市更新政策工具箱（1.0版）》，并同步启动专题培训。

据悉，此次发布的工具箱对武汉市2023年以来公开发布的14项城市更新相关政策文件进行系统梳理与集纳，围绕“五改四好类”和“保障措施类”，集成11小类、67项政策原文。针对资金支持力度不足、拿地用地难、审批门槛高、保障机制不健全等难点，工具箱给出了清晰的政策指引。

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资金从哪里来？城市更新项目投资大、周期长，资金是最大痛点。工具箱集中收录了金融支持、政策性资金支持、社会资本参与、拓宽资金渠道等政策。

《金融支持“五改四好”城市更新行动若干措施（试行）》明确，支持实施主体申请使用中央预算内投资、中央财政专项资金、超长期特别国债、地方政府专项债、新型政策性金融工具等资金。同时，鼓励通过政府和社会资本合作（新PPP）、“投资人+EPC+O”等方式筹集资金，积极引入保险资金，鼓励设立城市更新基金，吸引社会资本参与，拓宽项目资金来源。

《武汉市“五改四好”城市更新市级专项资金管理办法（试行）》明确，对完成更新任务并达到预期效果的片区，按100万元/个补助所在区；对新建改造且综合评估前20的“好社区”，按300万元/个补助。

同时，针对老旧小区改造资金压力大、居民参与度低的问题，引导居民以直接出资、使用公积金等方式参与改造，建立“居民出资、政府补助、金融支持”的共建共享机制。

地该怎么用？老旧小区和既有建筑改造常面临规划指标受限、收益难平衡的问题。工具箱集纳了容积率奖励和低效用地盘活政策。

《关于印发支持城市更新的若干政策措施（第一批）的通知》提出，为补齐城市短板而增设的市政、公共服务、公共安全设施，以及老旧住宅成套化改造项目，其新增建筑规模可免计容奖励。

同时，既有居住区周边不具备单独供地条件的边角地、夹心地等零星用地，用于增加公共空间、公共服务设施和基础设施的，经批准可按照划拨或协议有偿使用土地的有关规定办理土地供应手续。

针对过去“单一用地”不适应发展需求的问题，《武汉市推进高质量城市更新行动改革清单》提出，探索土地混合利用和建筑功能复合使用，提升城市空间集约利用效率和综合开发价值。

手续怎么办？改造项目可能因审批环节多、标准不明确而进展缓慢。工具箱梳理了审批流程优化的现有政策。

《市人民政府办公厅关于进一步推进城镇老旧小区改造工作的通知》明确，改造方案经联合审查后直接办理相关监管手续，不涉及土地权属变化或规划条件调整的，无需新办用地或规划手续。

此外，《关于印发支持城市更新的若干政策措施（第一批）的通知》提出，列入“五改四好”城市更新行动计划的既有建筑改造试点项目，确因客观条件限制无法满足现行规范标准的，在保障建筑安全前提下，探索按照不低于原建造时的标准水平实施改造。

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【解读】

像查字典一样把政策组合拳用足

问：《武汉市“五改四好”城市更新政策工具箱（1.0版）》出台的背景是什么？

答：2023年以来，国家层面持续强调要加大力度推进城市更新行动。我市也陆续出台了多项规划、土地、财税、金融政策，初步构建了政策体系。但在实际工作中，我们发现很多实施主体，包括一些区级部门和市场企业，对既有的政策“不了解、不会用”，导致政策效能未能完全释放。

因此，市城市更新工作专班牵头，将2023年以来发布的14项核心政策文件进行系统梳理、原文集成，形成了这本“工具箱”，旨在解决政策落地的“最后一公里”问题，让好政策真正变为推动项目的“真金白银”。

问：这个“工具箱”的主要内容有哪些？有什么特点？

答：“工具箱”1.0版涵盖了11小类、共67项政策原文。它的结构主要分为两大部分：

第一部分是“五改四好类”，聚焦具体改造类型，包括既有建筑改造利用、老旧小区改造提质、老旧厂区改造焕新、城中村改造提速、好房子住宅品质提升和好城区产城人深度融合发展，共31项政策。

第二部分是“保障措施类”，聚焦关键支撑环节，包括资金支持、容积率奖励、盘活低效用地、优化审批流程和完善保障机制，共36项政策。

最大的特点是“集成”和“实用”。它不是发布新政策，而是把散落在各文件中的“干货”提取出来，并配套制定工作（审查）流程图和政策文件思维导图，让使用者可以像查字典一样，快速找到对应问题的解决方案。

问：对于项目实施主体来说，如何使用这个“工具箱”最有效？

答：我们建议分三步走：一看类、二对条、三用足。首先，根据你的项目类型（如老旧小区、城中村）在“五改四好类”中找到对应章节，看有哪些专项支持。

然后，在项目推进的关键环节（如资金筹措、土地获取、报规报建），在“保障措施类”中寻找具体政策依据。

最后，要特别关注“政策出处”一栏，找到原始文件，把政策的组合拳用足。例如，一个项目可以同时申请中央预算内投资、市级专项资金，并享受容积率奖励和简化审批的多重利好。

问：这个“工具箱”未来会如何更新？

答：目前的1.0版是动态更新的起点。市城市更新工作专班已经建立了“政策评估+优化调整”机制。我们会结合项目推进情况，持续开展全市城市更新政策实施评估，及时将相关建议反馈至有关单位，争取对政策进行优化调整，形成良性可持续更新政策保障。

同时，也鼓励各区在实施模式、融资方式等方面积极创新，及时总结形成可复制、可推广的经验做法，支持在全市范围内推广应用。

（整理：长江日报记者商佩）

【罗田甜】