当前，城市更新正处在破局突围、提质扩面的关键阶段。一个核心问题摆在了面前：如何算好“长远账”？

5月14日，在湖北省城市更新对接活动暨城市更新联盟第一次全体会议上，200多位来自政府、企业、金融机构的代表，试图为这道题找出更清晰的解法。

多家行业头部机构带来了城市更新策划前沿理念与优秀案例，从“策投规建营”全生命周期角度分享了可复制、可推广的运营模式。

他们的讨论指向同一个共识：告别过去零敲碎打的旧改思路，转而在更大的棋盘上落子。

共识之下，三条脉络逐渐浮现——从单点项目转向片区统筹，以空间换效益；打破“卖地”依赖，靠运营“造血”跑通模式；让更多社会力量参与共建共享，把更新的根扎进社区与人心里。

这不仅是方法之变，更是一场围绕城市价值的深度重构。

华中小龟山金融文化公园。 记者何晓刚 摄

■ 片区统筹：

大棋盘下精准“落子”

昨日上午的对接活动上，武汉、襄阳、宜昌、十堰、黄冈等多地集中发布城市更新项目机会清单。2026—2028年全省谋划城市更新重点片区123个，旨在破解规划、运营、资金、治理难题，探索商业模式。

会上发布的武汉城市更新机会清单，由一个个“带”“片”“区”组成：东湖高新区环华科大创新发展带、硚口区汉正街片区、汉阳知音古城文化区……每个名字背后，都是一盘功能复合的棋。

“从‘单点突破’转向‘片区统筹’，标志着城市更新进入2.0时代。”湖北省住建厅相关负责人说。

为什么要拥抱“2.0”？在深圳蕾奥规划设计咨询股份有限公司副总经理、总规划师张建荣看来，逻辑很直接：片区统筹能让城市功能、服务、品质和形象的提升真正见效，让城市更新肩负起更大的高质量发展责任。

东湖高新区环华科大创新发展带不只有产业基地，还有科创人才社区与孵化空间；硚口区汉正街片区，瞄准的是老街及周边商业、办公、居住功能的系统性完善；汉阳区知音古城片区，爱奇艺乐园、戏曲中心、显正街改造同步推进，正在塑造一个完整的文化地标与宜居片区。

当前，湖北省正在探索实施综合化城市更新组团，加快打造完整片区，统筹布局“住、吃、游、购、娱、医、养、创”等服务。

“‘统筹’应公平整合策划、设计、建设、运营、科技等七方力量，服务于整体实现融合发展。”湖北长江可是文旅产业有限责任公司董事长周迓昕说。

在全国多地落地过项目后，他感触颇深，比如筹建“湖北城市更新学院”。目标很明确：立足湖北、面向全国，培养一批能在商业、民生与运营之间找到平衡点的“城市棋手”。

武昌斗级营的松间火锅店，游客们在此尽享武汉夜色。  记者彭年 摄

■ 模式创新：

学会“运营造血”

如果说片区统筹是骨架，那么模式创新便是血管。核心命题在于，如何让城市更新自己“长出”造血的可持续能力。

“裁一件旧衣服比新做更花工夫、更考究。”南国置业城市更新事业部总经理李亚丹，以此比喻旧厂改造的复杂性。

华中小龟山金融文化公园，便是这套逻辑的生动注脚。昔日，这里是中国电建湖北电力工程公司的设备生产基地；如今，60余家金融企业入驻，出租率超过92%，形成“产业—人才—资本”的闭环生态。

转变背后，是一套“策融投建营”一体化的精密齿轮在咬合：先定下“华中新型金融聚集地”的精准定位；再以运营能力说服金融机构，支撑融资落地；建设中严控风险边界，将原来的卸货堆场改造成标志性的文化广场；运营上，则追求为整个生态持续“播种”。

李亚丹道出了关键：城市更新的破局点，不在空间改造本身，而在于以运营能力贯穿全周期，破解从规划到退出的系统性难题。

湖北省城市更新联盟秘书长、永业行资源环境科技股份有限公司常务副总裁文云波则将目光投向了更前端。

他提出，要把投融资思维贯穿到策划全流程，从一开始就想清楚，投资如何产生效益、项目如何持续运营、还款如何获得保障，以此构建起一个良性循环的商业模式闭环。

会上，中国工商银行、邮政储蓄银行、长江证券资管精准聚焦城市更新行业痛点，推出专属金融服务方案，涵盖项目贷款、资产证券化、城市更新基金等多种融资工具，为项目落地提供坚实的金融“活水”。

运营的想象力还在不断拓宽。当“长周期增值”成为共识，技术开始为温情赋能。

“几乎每个老小区都有一位‘社区通’，他知道幸福食堂的菜单换新了，也能帮邻居卖出闲置的婴儿车。”北京愿景城市艺术咨询有限责任公司总经理石晶想做的，是为这个角色打造一个智能体。他们开发的AI社工，既能帮居民传递社区最新信息，也能链接专业法务大模型，协助处理楼道堆物、夜间噪声等琐碎纠纷，降低治理成本。

“这相当于为老旧小区运营方开辟了新的收益增长点。”石晶说，这套系统本身已迭代到2.0版本——AI社区生活服务中心，一个集成助老、托幼、政务、党建、便民等场景的新型社区空间。

从“工程思维”迈向“策、投、规、建、营”一体化，从“短期获利”转向“长周期运营增值”，市场内生动力的阀门，正在被拧开。

昙华林历史文化街区迎来众多年轻观光客，昔日的武昌老街巷变成青年文化地标。 记者苗剑 摄

■ 共建共享：

用“人”的逻辑激活空间

模式的重塑，最终要落到一个个具体的空间和活生生的人身上。当城市更新告别大拆大建，一种更柔软、更具在地性的力量开始生长。“以前是设计图纸，现在是设计生活。”中信建筑设计研究总院有限公司副总规划师丁援说。

“中国城市更新已迈入‘练内功’的时代，它应是演化、分散、嵌入的，与日常生活肌理相交融。”上海德必集团文体旅事业部湖北省品牌经理张可，这样描述她所观察到的趋势。

他们的实践，正是这种“嵌入式”更新的写照。在江岸区，百年砖茶厂化身为老汉口文艺新地标，改造秉持修旧如旧，文脉复归；在硚口区，古田坊保留了28幢苏式红砖建筑，植入图书馆、结婚登记点、万里茶道博览馆，将工业锈带变成了幸福文化活力中心。

张可分享了三条心得：一是深勘文化地层，为更新注入灵魂；二是修旧如旧，用现代技术实现历史与功能的平衡；三是把在地文化转化为可感知、可体验的空间语言，让文化成为空间最动人的表情。

这种对“人”的关照，可以细致到什么程度？

在武昌区三道街，一场长达两年半的共创给出了答案。武汉壹禾创展文化发展有限公司的团队，与湖北大学17名师生一起，扎进社区做深度访谈，挖掘出80多个邻里故事线索。最终，这些故事变成了一幅铺满山道的墙绘“漫步山道”。

“运营的本质不是管理空间，而是经营人的关系。”公司总经理廖芳说。

三个月的传播，全网产生了3000万流量。更深远的变化在于社区内部：9岁的小女孩自信地为游客介绍历史，老居民主动教来打卡的年轻人怎么摆姿势，社区里多了许多自发的志愿者。居民的参与感和获得感，被真实地激活了。

试点虽小，却蹚出了一条“居民主体、政府支持、市场运作”的新路。文云波还观察到，武汉的原拆原建项目已经走在这条路上，如青山21街坊、万松园路251号等，居民正成为自主改造的主角，多方合作，原地住上“好房子”。

“从一个试点探索怎么推向普适化，形成从政策到工具箱，再到操作指引的一整套东西，这种总结提炼非常重要。”文云波说。

无论是片区统筹的宏大棋局，还是运营造血的模式创新，抑或嵌入社区肌理的共建共享，这场会议试图传递一个清晰的信号：城市更新，终归是一场细水长流的“长跑”。它所依赖的，不再是空间的快速变现，而是价值的长期共生。

2026武汉马拉松，选手们奔跑在青山江滩樱花跑道上。 记者胡冬冬 摄

（长江日报记者商佩 秦璟）

【编辑：丁翾】