一部城市更新法规，对普通市民有何利好？本月起，《武汉市城市更新条例》（以下简称《条例》）正式施行。武汉市住房和城市更新局前期策划和规划管理处相关负责人接受长江日报记者专访时，用多个与日常生活紧密相关的场景，解读了这部法规将带来的具体改变。

武钢云谷·606产业园将老厂房改造利用，建成现代化园区。

“立法最终要落脚到人。《条例》里那些看似专业的条文，很多就是冲着老百姓最关心、又难解决的问题去的。”该负责人开门见山。

对于老旧小区改造，《条例》要求改造须充分考虑居民意愿，消除安全风险，完善停车位、电动自行车充电设施、消防设施、通信基础设施，并增设便民服务设施、公共活动场地。

老旧小区加装电梯是市民常见诉求之一。过去加装电梯经常卡在规划环节——新增的电梯井、连廊要算进容积率，一算进去，原本就不宽裕的规划指标更加吃紧，项目就容易被搁置。

对此，《条例》明确规定：为满足安全、环保、无障碍标准而增设的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施，其新增建筑量不计入规划容积率。这就意味着，居民们迫切盼望的电梯、无障碍通道，在规划审批环节将不再因“超容”而止步。

危旧房改造是另一大民生痛点。不少住在老城区的居民房子年久失修，想改造又苦于资金压力和组织困难。《条例》明确危旧房可采取加固、改建或重建方式进行改造，探索合作化改造模式，并建立物业权利人出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式。

更让居民感到实在的是，《条例》允许提取本人住房公积金账户内的资金或申请公积金贷款用于危旧房改造。该负责人解释：“很多老人公积金账户里有钱，这次直接打通了公积金支持房屋修缮的通道，等于给老百姓减轻了出资压力。”

城中村改造同样是《条例》关注的重点。《条例》规定了拆除新建、整治提升、拆整结合三种分类改造模式，不搞“一刀切”，而是根据具体情况对症下药。核心要求是加强基础设施建设，完善公共服务配套，消除安全隐患，推动实现居住条件的系统性跃升。

居住品质的提升不仅发生在自家房子里，也延伸到房前屋后的公共空间。按照《条例》的要求，城市中长期被闲置的零散地块，将依法转化为口袋公园、健身步道、社区活动广场等公共开放空间。

沿江、环湖区域也将提升生态环境品质，市民日常散步、跑步的去处将更加丰富。在服务设施上，《条例》明确要求推进适老化宜居环境和儿童友好型环境建设，加快公共场所无障碍环境建设改造，因地制宜完善全民健身场地设施。老年人出行、儿童玩耍、年轻人健身，都能在城市更新中找到属于自己的一方空间。

法规的生命力在于实施。《条例》从文本走向现实，需要一套精细的落地组合拳。该负责人介绍，武汉已经排出了清晰的路线图。

首先是让政策“跑”进每一个需要的项目里。相关部门将抓紧出台《武汉市城市更新项目库管理办法》《武汉市更新片区统筹主体确定管理办法》等一系列配套文件，把《条例》的宏观规定细化为可操作、可申请的具体流程。在技术标准上，针对既有建筑改造难以适用新建标准的实际，加快制定消防、日照、绿地率等技术标准，出台与城市更新相适应的施工图审查指导意见。

武汉将加快完善容积率转移与奖励、不动产分层供应等配套政策，为存量用地盘活和土地立体综合开发提供制度支撑。在资金保障方面，积极争取政策性资金支持，指导各区精准把握政策投向、规范申报流程；尽快研究形成武汉市城市更新基金设立方案，完善基金架构和运作模式，推动构建多元可持续的资金保障体系。

武昌湾1956公园成市民纳凉休闲好去处。　肖森炜 摄

◎ 《武汉市城市更新条例》三问三答

着眼于破解实施中权责不清问题

问：为何要为城市更新专门立法？

答：立法不是凭空而来，而是武汉城市更新实践走到这一步的必然要求。党的二十届三中全会明确作出“建立可持续的城市更新模式和政策法规”的改革部署。武汉作为首批中央财政支持城市更新行动城市，是全国首个挂牌“住房和城市更新局”的城市，有必要开展城市更新立法。在城市发展进入由大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段，一些体制机制问题亟须通过立法予以明确解决。

问：《条例》有什么武汉特色及亮点？

答：紧扣“大江大湖”的城市特点，《条例》明确提出“提升沿江、环湖生态环境品质”“提高资源、能源节约集约利用水平，增强城市蓄水、渗水和涵养水功能，提升城市应对气候变化的能力”；在更新原则上，明确提出“留改拆建控”并举；在更新方式上，明确提出以更新片区实施为主，更加突出系统理念；在历史文化保护利用上，明确提出可以通过特许经营等方式对公有优秀历史建筑进行合理利用。

《条例》确立了“体检先行”原则，系统构建“专项规划—片区策划—项目实施方案”三级规划实施体系。《条例》明确规定在编制片区策划方案时，涉及国土空间详细规划调整的，与城市更新片区策划方案同步报批，并可通过技术修正、规划修改等方式优化详细规划。

问：《条例》能破解哪些现实难题？

答：着眼于破解实施中权责不清的问题，《条例》对统筹主体与实施主体进行了精准定位。片区统筹主体由区人民政府确定，承担公共统筹职能，主要包括组织编制片区策划方案、统筹片区内公共利益与整体平衡、督促方案落实、协调各项目实施主体推进工作等。项目实施主体强调市场化导向，原则上由更新范围内的物业权利人通过协商、委托或共同出资设立项目公司等方式自主确定，其主要职责是依据片区策划方案，具体编制项目实施方案并组织实施。

针对存量更新中土地政策适配性不足的问题，《条例》明确提出探索建立建筑用途转换与土地兼容使用的正负面清单管理制度，规定对涉及土地用途、容积率等规划条件改变的，可采取签订出让合同变更协议或重新签订出让合同的方式办理手续。对于符合产业发展导向的项目，可设定不超过五年的过渡期，过渡期内土地按原用途和权利类型使用，大大降低了企业的制度性成本。

针对既有建筑改造中普遍存在的适用标准不匹配问题，《条例》授权各行业主管部门针对既有建筑更新改造的特点，研究制定适用于间距、绿化、停车等领域的专用标准或规范，以改造后“不低于现状条件的标准”为底线进行审批，并建立了专家论证与行政认定相结合的弹性审查路径。

（长江日报记者商佩）

【编辑：丁翾】